Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость: Инвестиции в коммерческую недвижимость в России: на какие помещения спрос и что будет с рынком дальше

Содержание

что изменилось в период пандемии

«Алькор» производство респираторов

Не так давно аналитическая компания Colliers International* опубликовала информацию о том, что в первом полугодии 2020 года инвестиции в коммерческую недвижимость в России выросли на 74%. Вместо ожидаемого падения спроса на рынке появились новые запросы. Эксперты рассказали Деловому квадрату, какие именно.

Как сообщили аналитики Colliers International, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России в первом полугодии 2020 года составил $820,7 млн., что на $471 млн. больше, чем годом ранее.

Иными словами, прогнозируемого ранее падения спроса в этом сегменте рынка не произошло. Однако коронавирус внес свои коррективы: в период пандемии отрасль претерпела определенные изменения. Причина тому – работа в удаленном режиме и желание выделиться на фоне конкурентов.

Как повлияла «удаленка»

Многие сотрудники перешли на удаленный режим, и стараются появляться на работе только при чрезвычайной необходимости. Это повлекло за собой рост востребованности гибких офисов, где место не закрепляется за работником, а арендатор может быстро зонировать пространство в зависимости от меняющихся потребностей и заключить договор на короткий период.

— Спрос на гибкие офисы будет только расти, — говорит руководитель направления бизнес-аналитики CBRE Клавдия Чистова, — для малого и среднего бизнеса это хорошая альтернатива традиционной аренде, а корпорациям они удобнее с точки зрения безопасности сотрудников.**

Спрос на офисные помещения в Ижевске не уменьшился, но изменился. Судя по всему, на это повлияло желание сотрудников работать, как прежде, несмотря на ограничения. Часть работников все-таки предпочли дистанционный график, предприниматели в свою очередь интересуются, по большей части, компактными пространствами.

— Мы обратили внимание на то, что желание купить у нас недвижимость изъявляют представители разных сегментов бизнеса, и интересуются они, в основном, помещениями до 100 м2, — отмечает руководитель отдела продаж Французских кварталов «Ривьера Парк» Наталья Сурнина.

– Выбор у нас довольно большой, поэтому мы удовлетворяем их потребности. Вдобавок у нас хорошая транспортная доступность, удобные подъездные пути и высокий пешеходный трафик – все это создает благоприятную бизнес-среду».

Больше креатива

http://rivpark-com.ru

Также в последнее время на рынке появился запрос на индивидуальность. Яркий пример – это двухуровневые помещения в «Ривьера Парк», ставшие новым форматом для Ижевска. Кроме того, возможность выделиться есть и у тех, кто хочет запустить более крупный бизнес.

— Учитывая возрастающую популярность индивидуальных решений, мы разработали эксклюзивное предложение для инвесторов, — рассказывает Наталья Сурнина. – Это здание с собственным выделенным земельным участком в центре «Ривьера Парк» с возможностью увеличения площади с 414 м² до 2027 м². Оно находится на отдельной территории между двумя кварталами. Здесь может разместиться фитнес-центр, многопрофильная клиника, продуктовый корнер с рестораном и многое другое. При этом у нас предусмотрена возможность выкупа или аренды торговой площади. Оно станет не только местом притяжения жителей “Ривьера Парк”, но и других горожан, поскольку рядом есть такие места как набережная и центральная площадь».

Безусловно, рынок коммерческой недвижимости изменился под влиянием пандемии. Хорошо это или плохо – покажет только время. Совершенно точно – выиграет тот, кто сумел уловить возникающие тренды и работать в соответствии с ними.

Офис продаж “Ривьера Парк”: г. Ижевск, ул. М.Горького 163, тел: +7 (3412) 326-968.

rivpark-com.ru

*Исследование Colliers International от 02.07.20.

**Ведомости — Новость от 09.07.20 (O1 Properties откроет три новых гибких офиса Space 1)

Реклама. Застройщик ООО “Регион-Инвест”, г. Ижевск.

Проектная декларация размещена в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф.

Объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе достигли в 2021 году рекордного уровня — 359 млрд евро

31 января. FINMARKET.RU — Объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе достигли в 2021 году рекордного уровня за всю историю наблюдений. Такие данные приводятся в сообщении международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE. По подсчетам CBRE, в 2021 году в коммерческую недвижимость Европы было инвестировано 359 млрд евро, что на 25% больше, чем в 2020 году, и на 8% больше, чем в 2019 году, когда был зарегистрировал предыдущий рекордный показатель. Четвертый квартал 2021 года также стал рекордным кварталом для инвестиций в европейскую недвижимость: общий объем инвестиций достиг 136 млрд евро, что на 37% превышает показатель годом ранее и на 10% больше, чем в 4-м квартале 2019 года. Германия и страны Скандинавии получили рекордные объемы инвестиций, которые выросли в 2021 году на 39% и 44%, соответственно. В Германии общий объем инвестиций достиг 110 млрд. евро, что является самым высоким показателем, когда-либо наблюдавшимся в любой из европейских стран. На большинстве других крупных европейских рынков объемы инвестиций были выше, чем в предыдущем году: в Великобритании на 49%, в Ирландии на 54%, в Испании на 33% и в Италии на 13%. Сократились объемы по сравнению с 2020 годом на нескольких рынках, включая Францию (-9%), Португалию (-21%) и Нидерланды (-10%). По данным CBRE, рынок офисной недвижимости остается крупнейшим сегментом в Европе: объем инвестиций в 2021 году достиг 111 млрд евро, что на 16% выше показателя 2020 года. Сегмент арендного жилья сохранил исключительную динамику роста, продемонстрировав рекордные годовые показатели: общий объем инвестиций в этот сегмент достиг в 2021 году 102,6 млрд евро. Объемы инвестиций выросли на 42% по сравнению с 2020 годом благодаря большому количеству слияний и поглощений и высокой активности в области портфельных инвестиций. 2021 год также стал рекордным для инвестиций в индустриальную и складскую недвижимость: объемы выросли на 48% и достигли 62 млрд евро. Объемы инвестиций в гостиничную недвижимость достигли в 2021 году 17,1 млрд. евро, что на 70% больше, чем в предыдущем году, и на рынке не наблюдается видимых проблем. Между тем, рынок ритейла по-прежнему испытывает давление: объемы сократились в 2021 году на 11% до 35,2 млрд. евро.

Российский рынок коммерческой недвижимости наиболее привлекателен для зарубежных инвесторов

Слияния и поглощения в России. Использование информации

Настоящий сайт, размещенная на нем информация, текстовые и графические материалы, средства индивидуализации, а также любые связанные с ними права принадлежат ООО Сбондс.ру (далее — Cbonds Group). Воспроизведение, изменение, распространение или иное использование указанной информации, полностью или частично, другими лицами без письменного согласия Cbonds Group запрещено.

Cbonds Group вправе без предварительного уведомления вносить изменения в любые разделы настоящего сайта, а также обновлять содержимое или прекращать работу отдельных разделов сайта или сайта целиком в любое время по своему собственному усмотрению.

Cbonds Group предпринимает разумные меры по сохранению конфиденциальности любой информации, которая может время от времени передаваться через данный сайт и, при этом, вправе использовать такую информацию, включая, помимо прочего, персональные данные, для предоставления информации об услугах Cbonds Group, а также раскрывать такую информацию своим работникам, представителям, агентам или аффилированным лицам, а также государственным органам, требующим раскрытия такой информации на законном основании.

Информация, размещенная на данном сайте, не предназначена для распространения или использо-вания в любом государстве или юрисдикции, где ее распространение является противоречащим применимому законодательству и/или требует какой-либо регистрации со стороны Cbonds Group.

Информация, содержащаяся в материалах настоящего сайта, если специально не оговорено иное, носит информационный вспомогательный характер и/или является исключительно частным суж-дением специалистов Cbonds Group, не является рекламой каких-либо финансовых инструментов, продуктов или услуг или предложением/рекомендацией совершать операции на рынке ценных бумаг, а равно не может быть использована в качестве допустимого доказательства при урегулировании споров в судебном или во внесудебном порядке.

Любые инвестиции в ценные бумаги, иные финансовые инструменты или объекты, упоминаемые в материалах сайта, могут быть связаны со значительным риском, могут оказаться неэффективными или неприемлемыми для той или иной категории инвесторов. Необходимо обладать определенными знаниями и опытом в финансовых вопросах, в вопросах оценки преимуществ и рисков, связанных с инвестированием в тот или иной финансовый инструмент.

Cbonds Group предпринимает разумные усилия для получения размещаемой на сайте информации из источников, по ее мнению, заслуживающих доверия, но Cbonds Group не делает никаких заверений в отношении того, что информация или оценки, содержащиеся на настоящем сайте, являются достоверными, точными, своевременными или полными.

Ни Cbonds Group, ни кто-либо из ее работников, представителей, агентов или аффилированных лиц не несет ответственности:
• в отношении финансовых результатов, полученных в практической деятельности на основании использования информации, содержащейся на настоящем сайте;
• за достоверность любой информации, приведенной в составе правомерно размещенных на сайте материалов из внешних источников, и любые последствия использования этой ин-формации;
• за убытки, вызванные или возникшие в связи с настоящим сайтом, доступом к нему или невозможностью такого доступа, его использованием, неисправностями или перерывами в работе сайта или в результате какого-либо иного действия или бездействия сторон, вовлеченных в создание сайта или предоставления данных, содержащихся на сайте, независимо от того, контролирует ли Cbonds Group, привлеченные Cbonds Group лица либо поставщики программного обеспечения или услуг обстоятельства на это влияющие;
• за убытки, причиненные компьютерным вирусом во время передачи или получения доступа к услугам или информации на настоящем сайте, или же причиненные другим компьютерным кодом или программным средством, которые могут использоваться для получения доступа, уничтожения информации, повреждения, прерывания или создания другой помехи для работы настоящего сайта или программного, аппаратного обеспечения, информации или имущества любого пользователя.

Некоторые интернет-сайты могут содержать указатели для перехода на данный сайт, при этом, Cbonds Group не несет ответственность за содержание таких сайтов или за предлагаемые через них продукты или услуги, равно как за убытки любого рода, возникающие в связи с доступом, использованием, функционированием или соединением с другими интернет-сайтами, осуществленными с настоящего сайта.

Любые риски, вызванные или возникшие в связи с использованием настоящего сайта, несут исключительно его посетители.

показать весь текстскрыть текст

Инвестиции в мировой рынок коммерческой недвижимости снижаются. Обзор

Падение глобальных  инвестиций в коммерческую недвижимость вызвано меньшим количеством сверхбольших транзакций, неопределенностью Brexit и торговой политики.  


Согласно новому отчету CBRE (Coldwell Banker Richard Ellis.), объем глобальных инвестиций в коммерческую недвижимость, включая сделки на уровне предприятий, вырос на 7% по сравнению с предыдущим кварталом, но снизился на 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 3 квартале 2019 года.
С начала года объем инвестиций сократился на 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На региональном уровне APAC (Азиатско-Тихоокеанский регион и Япония) сообщила о внушительном росте в 3-м квартале на 49% по сравнению с прошлым годом, что компенсировало падение в первом полугодии. Итоговый рост рынка в регионе с начала года до 6%. В Северной и Южной Америке и EMEA (Восточная Европа, Ближний Восток и Африка) отмечен относительно мягкий третий квартал из-за политической неопределенности, низкой доходности и некоторых опасений рецессии.

Ричард Баркхэм, главный экономист CBRE и глава отдела исследований Северной и Южной Америки, комментирует: «Прогноз CBRE на глобальные инвестиции в коммерческую недвижимость на весь год заключается в снижении процентной ставки на один пункт с рекордного уровня в 2018 году. Несмотря на неопределенность в отношении Brexit и многочисленных торговых споров, крупный спад сдерживался низкими процентными ставками, узкими рынками труда и уверенными потребителями. Тенденция к уменьшению количества больших сделок, вероятно, будет продолжаться до 2020 года, пока настроение деловых кругов не улучшится ».
 
Глобальные инвестиции в коммерческую недвижимость, включая сделки на уровне предприятий, составили 260 млрд долларов США в 3-м квартале 2019 года, что на 7% больше по сравнению с предыдущим кварталом, но на 2% меньше по сравнению с 3 кварталом 2018 года.
С учетом сезонных колебаний объем инвестиций в 3-м квартале соответствовал объему предыдущего квартала, но снизился на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Объем инвестиций в США в третьем квартале несколько снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но незначительно вырос по сравнению с предыдущим годом после корректировки на сезонность, транзакции на уровне предприятий и приобретение Blackstone логистического портфеля GLP в США.
В Азиатско-Тихоокеанском регионе (APAC) было хорошее восстановление инвестиционной активности, в то время как неопределенность вокруг Brexit продолжала ослаблять настроения инвесторов в Европейском регионе на Ближнем Востоке и Африке(EMEA). Тем не менее, объем инвестиций улучшился по сравнению со слабой первой половиной 2019 года в регионе EMEA, что обусловлено активной деятельностью во Франции, Швеции и Германии.
Париж впервые сместил Лондон с первого места по привлечение иностранного капитала. В прошедшем квартале процент трансграничных инвестиций достиг шестилетнего минимума.
С учетом сезонных колебаний объем инвестиций в Северной и Южной Америке сократился на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 3% с начала года, что в основном обусловлено снижением объемов в Канаде и США. На их долю приходится более половины мировой активности, объем инвестиций в США (с учетом сезонных колебаний) снизился на 7% в годовом исчислении и на 1% с начала года. Но если исключить только одну транзакцию — приобретение Blackstone 18,7 млрд  долларов США промышленного портфеля GLP в США — США зарегистрировали бы только 2% -ное снижение в годовом исчислении и 3% -ное увеличение в годовом исчислении (с учетом сезонных колебаний). Снижение объема инвестиций в США было почти полностью обусловлено меньшим количеством транзакций на уровне. За исключением сделок на уровне компаний, объем инвестиций в США увеличился на 14% в годовом исчислении и на 8% в годовом исчислении после сезонной корректировки.
Объем инвестиций в EMEA в третьем квартале снизился на 6% по сравнению с прошлым годом (с учетом сезонных колебаний). Инвестиционная активность в Великобритании (-28%) и Испании (-44%) замедлилась, в то время как во Франции (44%) и Швеции (307%) был отмечен значительный рост в годовом исчислении. С начала года объем инвестиций в EMEA сократился на 14% (с учетом сезонных колебаний), из которых на долю Великобритании и Германии пришлось 61% и 20% соответственно. Как и в Северной и Южной Америке, падение инвестиций было обусловлено низкой доступностью качественного продукта и меньшим количеством крупных сделок, особенно на пяти ведущих европейских рынках.
Офисные и жилые объекты остаются наиболее привлекательными инвестиционными активами в регионе EMEA. Инвесторы сконцентрировались на росте доходов, извлекая выгоду из стабильной лизинговой деятельности и роста арендной платы.  Неопределенность в отношении политики ЕС по контролю над арендной платой отразилась на жилом секторе. В Великобритании неопределенность в отношении Brexit заставляет инвесторов быть осторожными, несмотря на достаточную ликвидность и относительно высокую доходность. Эксперты сохраняют оптимизм по поводу решения вопроса по Brexit, который должен оживить рынок.
Объем инвестиций в APAC вырос на 49% в годовом исчислении, или на 42% после сезонной корректировки. Это увеличение частично объясняется низким базовым эффектом, поскольку 2018 год имел самый низкий объем инвестиций в 3-м квартале с 2013 года из-за обострения торгового спора между США и Китаем. Особенно это относится к Китаю, где рост по сравнению с прошлым годом достиг 68% в 3-м квартале (с учетом сезонных колебаний). Настроения инвесторов в Австралии (42%), Японии (31%) и Сингапуре (62%) улучшились благодаря снижению процентных ставок. В Австралии был самый высокий квартальный объем инвестиций в офисную недвижимость с 2005 года. Гонконг (-9%) продолжал отмечать снижение объема инвестиций из-за социальных волнений. Общая сумма APAC на 92 млрд. Долларов США выросла на 6% (с учетом сезонных колебаний) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В целом, Азия продолжает обеспечивать сравнительно высокую доходность и потенциал роста доходов для глобальных инвесторов. В первые три квартала 2018 года только 8% инвестиций в Азии были получены из трансграничного капитала. В первые три квартала 2019 года этот показатель вырос до 13%, в основном за счет капитала из США, Канады и Германии.
 
Читайте также:
Обзор рынка торговой недвижимости 3 квартал 2019 год
Обзор рынка офисной недвижимости 3 квартал 2019 год
Обзор рынка гостиничной недвижимости 3 квартал 2019 год

Обзор рынка коммерческой недвижимости Лондона в 2021 году

Финансовые кризисы часто вынуждают застройщиков и инвесторов к борьбе за выживание и отвлекают их от обязательств по защите климата.

Пока что коронавирус не оказал такого же эффекта, поскольку уровень долга в секторе намного ниже, чем в 2008 году, а спекулятивное развитие оказалось более сдержанным.

Многие крупнейшие владельцы недвижимости, инвесторы и арендаторы мира только ужесточают или усиливают свои экологические обязательства во время пандемии. Так, компания British Land поставила цель достичь к 2030 году чистых нулевых выбросов (Net Zero) углерода. Экологическая устойчивость возглавила список требований многих арендаторов, разделив рынок недвижимости пополам.

«Полтора года назад один или два арендатора могли заявить экологическую устойчивость где-то в своем списке требований. Теперь она оказывается прямо наверху списка: компании хотят, чтоб их здания обладали чистым нулевым выбросом углерода», — говорит исполнительный директор компании British Land Саймон Картер. Поскольку на недвижимость приходится примерно 40% углеродного следа, оставляемого Великобританией, потенциальный выигрыш для экологии — и затраты для застройщиков — огромны.

Это означает, что в ближайшее время следует ожидать потока финансирования для новых проектов с чистым нулевым показателем углеродных выбросов, которые направлены на сокращение энергопотребления, связанного со строительством и управлением офисом. Такого сокращения можно добиться, например, путём выработки энергии из возобновляемых источников, использования экологически чистых материалов и сокращения цепочки поставок. На данный момент, однако, многие застройщики также полагаются на компенсацию выбросов углерода для снижения показателей чистых выбросов, связанных со строительством. Экоактивисты критически отзываются о подобной практике, считая её юридической фикцией, призванной освободить застройщиков от ответственности.

Стремление бизнеса к чистому нулевому выбросу однозначно окажет влияние на рынок недвижимости и сузит количество востребованных у арендаторов офисов, в результате чего образуется большое количество офисных зданий, которые не соответствуют новым стандартам и рискуют устареть.

Разрыв в арендной плате между офисами с низким уровнем выбросов и офисами без него быстро увеличивается.

По данным Knight Frank, Лондон уже является мировым лидером в области низкоуглеродной офисной застройки: около 3000 зданий имеют экологическую сертификацию. Но даже этого количества недостаточно для удовлетворения растущего спроса на площади с чистым нулевым выбросом. По оценкам агентства, 40% всего капитала, ориентированного на лондонский офисный рынок в этом году, сосредоточено на офисах с экологической сертификацией.

Устойчивое развитие — это не просто одно из средств для повышения арендной платы, но и ключ к выживанию. Термин «безнадёжные активы», обычно применяемый по отношению к ископаемым видам топлива, которые должны оставаться в земле и рискуют обесцениться, теперь употребляется и при характеристике недвижимости.

Доведение зданий до стандартов углеродной нейтральности обойдется недёшево.

«Серьёзные затраты будут возникать в тех случаях, когда вы стремитесь к нулевым чистым выбросам на существующем объекте, а не на вновь строящемся. Объём инвестиций в этот сектор исчисляется многими, многими миллиардами, хотя об этом пока не заговорили в полную силу», — отмечает исполнительный директор Landsec Марк Аллан, связывающий дальнейшие планы развития компании со стимулированием нулевых выбросов.

В конечном итоге, если офисы нельзя будет модернизировать для снижения выбросов, арендная плата за них может упасть до точки, при которой они станут ненужными и нерентабельными. При этом любые объекты недвижимости старше 20 лет, с низкой высотой от пола до потолка и небольшими окнами, не подходят и для проектов редевелопмента. Они плохо применимы для использования в альтернативных целях: например, для преобразования в жилые дома. Это увеличивает вероятность того, что на центральных улицах будут появляться заброшенные дома, местные власти потеряют налоговые поступления, а инвесторы пенсионных фондов — часть своих доходов.

В то же время, устаревание офисов с плохой экологической устойчивостью также может означать, что ещё больше углерода будет выбрасываться в таких местах, как лондонский Сити. Компании, поставившие себе целью нулевые чистые выбросы, требуют новых офисов, которые не выделяют углерода совсем или выделяют его мало, и самый дешёвый способ их создания — это строительство новых зданий. Но такое строительство означает полный или частичный снос уже существующих объектов, а это чрезвычайно расточительный в смысле экологии процесс.

Коммерческая недвижимость

Обновлено: 23 февраля 2022 г., 12:22.

Коммерческая недвижимость (CRE) является привлекательным классом инвестиций из-за ее стабильной доходности, пассивного дохода и потенциала роста. Этот сектор инвестирования в недвижимость становится все более популярным в качестве альтернативного вложения. Однако, несмотря на то, что CRE потенциально может быть прибыльным, не все коммерческие инвестиции считаются равными. Знание того, когда, во что и как инвестировать в коммерческую недвижимость, является важным компонентом успеха или неудачи.

Если вы хотите инвестировать в CRE, вот шесть вещей, которые вам нужно знать, прежде чем начать.

1. Не все типы собственности одинаковы

Коммерческая недвижимость включает в себя большое разнообразие типов активов. Хотя CRE обычно подразделяют на пять основных секторов; промышленная, офисная, торговая, многоквартирная и специального назначения, существует множество других типов собственности, таких как складское помещение, медицинское учреждение, уход за престарелыми, земля или гостиница. Спрос и предложение, доходность и общая прибыльность каждого сектора сильно различаются.

Некоторые типы собственности работают лучше, чем другие, в зависимости от спроса и предложения в конкретном местоположении актива. Но даже на макроуровне некоторые сектора работают лучше, чем другие. Крайне важно знать, как определить типы активов, которые являются наиболее прибыльными или предлагают самые большие возможности в текущей экономике.

В настоящее время промышленные объекты являются наиболее эффективным классом активов CRE, в то время как сектор торговых площадей является наименее эффективным сектором. С ростом онлайн-покупок торговые площади изо всех сил пытаются конкурировать, что приводит к снижению доходов и замедлению роста.Имейте в виду, что в некоторых секторах коммерческой недвижимости процент вакантных площадей, как правило, выше, потому что у них может быть один арендатор, например, склад в промышленном секторе или одно офисное помещение. Чтобы снизить профиль потенциального риска, некоторые предпочитают инвестировать в секторы или недвижимость с несколькими арендаторами, например, в многоквартирные квартиры.

Прежде чем начать инвестировать, изучите эффективность каждого класса активов в текущей экономике, определите жизнеспособность этого сектора в качестве инвестиций, а затем выберите тип собственности CRE, который вы хотели бы использовать.

2. Знайте рынок, спрос и предложение

Прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость, необходимо знать, что каждый рынок уникален. Когда вы инвестируете, вы инвестируете в конкретную географическую область, которая имеет свой собственный уникальный спрос и предложение. Определенные типы недвижимости могут хорошо себя чувствовать на макроуровне, но вы можете обнаружить, что в вашем городе наблюдается избыток предложения, или наоборот. Часто инвесторам не удается провести достаточное исследование рынка, чтобы определить, существует ли потенциальный риск насыщения рынка.

Хорошей отправной точкой является изучение предложения на рынке в непосредственной близости от вас, принимая во внимание как текущую арендуемую площадь, так и любые дополнительные площади, которые появятся в результате текущего строительства и запланированных застроек.

Если вы определили тип недвижимости, предложение которого недостаточно на вашем конкретном рынке, вы можете получить технико-экономическое обоснование, чтобы определить будущий рост и вероятность успеха в этом секторе. Realtor.com, Deloitte, CBRE и Mordor Intelligence — отличные ресурсы для этого.

3. Понимание рыночных циклов

Ничто не вечно. Здоровье экономики, уровень безработицы и ВВП напрямую связаны с прибыльностью коммерческой недвижимости. Понимание того, как работают циклы рынка недвижимости, может помочь вам избежать покупки, когда рынок высок, и необходимости продавать, когда рынок низок. Кроме того, знание конкретных показателей различных рыночных циклов поможет определить, какие возможности существуют прямо сейчас, и принять более обоснованные инвестиционные решения.

4. Провести тщательную комплексную проверку

Период комплексной проверки — это время, в течение которого потенциальный покупатель может провести тщательное исследование инвестиционной возможности. Это может включать проверку финансовой отчетности, документов, налоговых деклараций, отчетов о прибылях и убытках от предыдущего владельца, а также проведение обследований, осмотров имущества, технико-экономического обоснования или любых других необходимых исследований.

Нередки случаи, когда новые инвесторы в недвижимость настолько взволнованы перспективой покупки своих первых коммерческих инвестиций, что что-то упускают из виду при должной осмотрительности.Твердое понимание того, что необходимо изучить, тщательно проанализировать и проверить перед покупкой, убережет вас от потенциально дорогостоящих ошибок.

Составление тщательного и обширного контрольного списка должной осмотрительности для вашего типа собственности CRE поможет гарантировать, что ни один пункт не останется без внимания. Вот лишь несколько общих вопросов, которые следует учитывать:

  • Если вы планируете застройку пустующей собственности, убедитесь, что зонирование позволит вам использовать собственность по назначению.
  • Если вы хотите расширить существующее здание или построить новое, посмотрите, сколько дополнительных единиц может поддерживать рынок.
  • Ознакомьтесь с процедурами выдачи разрешений и стоимостью в городе или муниципалитете собственности.

Если вы инвестируете в более пассивные формы коммерческой недвижимости, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), краудфандинг, партнерства или частные фонды, ваша комплексная проверка будет включать тщательную проверку компании или лица, которое занимается вашими инвестициями.

К сожалению, не все в инвестиционном мире следуют одному и тому же набору стандартов.Комплексная проверка лица, управляющего фондом или компании, в которую вы инвестируете, так же важна, как и комплексная проверка актива.

  • Поговорите с другими участниками, которые инвестировали в недвижимость в прошлом, или попросите рекомендации.
  • Посмотрите на прошлые предложения и фактическую прибыль от закрытых инвестиций, чтобы получить представление об их послужном списке.
  • Спросите, как проходит их комплексная проверка. Посмотрите, как они проверяют каждую инвестиционную возможность или определяют, в какую REIT или инвестицию инвестировать.
  • Хотя в крупной инвестиционной компании это может и не понадобиться, если вы впервые работаете с кем-то в частном секторе, проверьте биографические данные. Хотя это может показаться суровым, это не редкость в крупных сделках CRE.

5. Иметь резервный фонд и резервный фонд капитала

Любые инвестиции всегда связаны с неопределенностью. Независимо от того, сколько вы исследовали, проверили или подготовили, всегда будут неизвестные факторы, которые могут положительно или отрицательно повлиять на вашу общую доходность.Одним из способов хеджирования этой неопределенности является учет непредвиденных затрат.

Непредвиденные расходы — это дополнительные средства, которые вы откладываете как часть своих первоначальных затрат на приобретение, чтобы помочь с непредвиденными расходами, возникающими при сдаче в аренду, повышении арендной платы, изменении управления, ремонте, изменении зоны или строительстве. Их также можно использовать для покрытия обслуживания вашего долга до тех пор, пока имущество не стабилизируется. Непредвиденные расходы особенно полезны, если будет отрицательный денежный поток, в то время как вы улучшаете общую производительность собственности.В коммерческой недвижимости стандартный бюджет на непредвиденные обстоятельства составляет 5-15%, но он будет варьироваться в зависимости от актива и от того, неэффективен ли он.

Кроме того, рекомендуется в сфере недвижимости создавать капитальный резерв или замещающий резервный фонд. Резервный капитал — это фонд или счет, на котором отложены деньги для долгосрочных улучшений или непредвиденных расходов, помимо ваших первоначальных улучшений капитала. Это деньги, которые вы откладываете до того, как получите какой-либо положительный денежный поток, обычно от 3% до 5% от валовой арендной платы.Составление бюджета для обоих этих факторов при анализе инвестиций поможет увеличить шансы на получение прибыли и получить средства на случай возникновения непредвиденных обстоятельств.

6. Будьте готовы к неудачам и продлению сроков

Точно так же, как существуют неопределенности в отношении затрат, существуют также неопределенности в отношении сроков. Большинство людей устанавливают нереальные сроки строительства, ремонта, полной сдачи в аренду или достижения рыночной арендной платы за свои инвестиции в CRE. Новое строительство, ремонт, повышение арендной платы, смена руководства и внедрение новых систем требуют времени.Почти всегда будут неудачи и проблемы, которые остановят прогресс. Постарайтесь определить потенциальные препятствия в период должной осмотрительности и подготовиться к ним в рамках ваших непредвиденных расходов или с планом действий, который можно реализовать в случае задержек.

Если вы инвестируете в коммерческую недвижимость через более пассивный инструмент, такой как REIT, краудфандинг, партнерство или фонд, убедитесь, что вы гибки в своих ожиданиях возврата и сроках. Показатели активов могут колебаться из-за экономических факторов, рыночных циклов или проблем, возникающих после приобретения.В конечном счете, работа управляющего фондом состоит в том, чтобы должным образом информировать вас об этом риске, но также хорошо осознавать его самостоятельно.

Надеемся, что эти шесть вещей, которые вам нужно знать, прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость, помогут вам определить прибыльные инвестиции, а также защититься от некоторых потенциальных неудач, рисков и недостатков.

Подробнее о недвижимости

Коммерческая недвижимость (CRE) Определение

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) – это имущество, которое используется исключительно в целях, связанных с бизнесом, или для предоставления рабочего пространства, а не жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость.Чаще всего коммерческая недвижимость сдается в аренду арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от одной витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничная торговля всех видов — офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые выводы

  • Коммерческая недвижимость относится к собственности, используемой специально для бизнеса или получения дохода.
  • К четырем основным классам коммерческой недвижимости относятся офисные помещения, промышленные помещения, сдаваемые в аренду многоквартирные дома и торговые помещения.
  • Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от аренды, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
  • Инвестирование в коммерческую недвижимость обычно требует от инвесторов большей изобретательности и больших капиталовложений, чем в жилую недвижимость.
  • Публично торгуемые инвестиционные фонды недвижимости (REIT) представляют собой реальный способ для частных лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость и жилая недвижимость включают две основные категории недвижимости. К жилой недвижимости относятся сооружения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в коммерческих целях, а многоквартирные дома, сдаваемые в аренду, которые служат жильём для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

  1. Офисное помещение
  2. Промышленное использование
  3. Аренда многоквартирного дома
  4. Розничная торговля

Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы.Офисные помещения, например, часто характеризуются как класс А, класс В или класс С.

  • Класс A представляет лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
  • Здания класса B обычно более старые и не такие конкурентоспособные по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
  • Здания класса C являются самыми старыми зданиями, обычно старше 20 лет, расположенными в менее привлекательных районах и нуждающимися в обслуживании.

Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленную собственность — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают ее частью коммерческой недвижимости.

Коммерческая аренда

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако более типичным случаем является то, что коммерческая недвижимость сдается в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и взимают арендную плату с каждого предприятия, которое в нем работает.Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение установленного периода времени — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указываются как годовая сумма или месячная арендная плата.

Коммерческая аренда обычно длится от одного года до 10 и более лет, при этом офисные и торговые площади обычно арендуются в среднем на срок от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить более краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

В недавнем исследовании, проведенном аналитической компанией рынка недвижимости CBRE Group, было обнаружено, что термин – т.е.д., продолжительность аренды была пропорциональна размеру сдаваемой в аренду площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать долгосрочные договоры аренды, чтобы зафиксировать цены в растущей рыночной среде. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, будут заключать долгосрочные договоры аренды из-за ограниченного количества недвижимости, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности со стороны арендодателя и арендатора.

  • При однократной аренде арендатор несет ответственность за уплату налога на недвижимость.
  • Аренда с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страховку.
  • При аренде с тройной сеткой (NNN) арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость, страхование и техническое обслуживание.
  • При валовой аренде арендатор платит только арендную плату, а арендодатель оплачивает налоги на имущество, страховку и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и содержание арендованной коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны собственника.Владельцы недвижимости могут захотеть нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать варианты аренды и финансирования, а также координировать содержание и ликвидность собственности. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такое имущество, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Часто арендодатель должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией вакансий и текучести арендаторов.Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей различных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, в которой когда-то находилась студия йоги.

Инвестирование в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть прибыльными и служить защитой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги за счет повышения стоимости недвижимости при ее продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы арендаторов.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, когда они становятся арендодателями через владение физическим имуществом.Лучше всего для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость подходят те, кто либо обладает значительными знаниями об отрасли, либо может нанять фирмы, которые обладают такими знаниями. Коммерческая недвижимость – это инвестиции в недвижимость с высоким риском и высокой прибылью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки.Сила местной экономики региона также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или путем инвестирования в компании, которые обслуживают на рынке коммерческой недвижимости, таких как банки и риелторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одним из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости являются привлекательные арендные ставки.В районах, где объемы нового строительства ограничены землей или законом, коммерческая недвижимость может приносить впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания обычно арендуются по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Этот длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежных потоков, пока в здании находятся долгосрочные арендаторы.

В дополнение к стабильному и богатому источнику дохода, коммерческая недвижимость предлагает потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и поддерживается в актуальном состоянии. И, как и все виды недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную диверсификацию сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и положения являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость.Налоги, механика покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости скрыты под слоями юридических терминов. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют зарплату людей, у которых они есть.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где неожиданное закрытие розничных магазинов оставляет помещения незанятыми без предварительного уведомления.

В жилых домах требования к удобствам одного арендатора обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в случае с коммерческой недвижимостью у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен адаптировать пространство для размещения специализированной торговли каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низкой вакантностью, но с высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за затрат на ремонт для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость.Более того, в то время как недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы
  • Хеджирование против фондового рынка

  • Высокодоходный источник дохода

  • Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов

  • Потенциал прироста капитала

Обзор коммерческой недвижимости и прогнозы

У.Рынок коммерческой недвижимости Южной Кореи сильно пострадал во время рецессии 2008-2009 гг., но с 2010 г. он демонстрирует стабильный ежегодный прирост. Этот прирост помог восстановить потери эпохи рецессии.

Как сообщает Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался болевой точкой на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку массовое закрытие магазинов усилилось в 2017 году и продолжалось в 2018 году. Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corporation снизились. с середины 2016 г. по конец 2017 г. снизилась примерно на 30%, прежде чем компенсировать некоторые потери в январе 2018 г.Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Большинство исследований утверждает, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. JP Morgan в своем «Прогнозе коммерческой недвижимости на 2019 год» в значительной степени поддержал эту точку зрения, отметив, что 2019 год стал десятым годом повышения арендной платы и оценок коммерческой недвижимости.

Обратите внимание, что глобальная пандемия COVID-19, начавшаяся в 2020 году, на самом деле не привела к существенному падению стоимости недвижимости.За исключением первоначального падения в начале пандемии, стоимость недвижимости оставалась стабильной или даже росла, как и фондовый рынок, который оправился от резкого падения во втором квартале 2020 года с таким же резким ростом, который длился большую часть 2021 года. В этом ключевое отличие экономического спада, произошедшего в 2020 году, от того, что произошло десятилетием ранее. Что неизвестно, так это то, окажет ли обязательная среда удаленной работы, которая началась в 2020 году для большинства американцев, какое-либо долгосрочное влияние на потребности корпоративного офиса.

Прогноз отрасли коммерческой недвижимости на 2022 год

Вот основные результаты исследования Deloitte в области коммерческой недвижимости на 2022 год:

Несмотря на некоторые финансовые проблемы и изменяющуюся нормативно-правовую базу, преобладает оптимизм в отношении фундаментальных показателей. Восемьдесят процентов респондентов ожидают, что выручка их учреждения в 2022 году будет немного или значительно выше уровня 2021 года.

Большинство фирм по-прежнему зависят от устаревших технологических систем, которые могут препятствовать прогрессу и их способности к инновациям. Восемь из десяти респондентов не имеют полностью модернизированной базовой системы, которая могла бы легко включать новые технологии.

Многие фирмы CRE сосредотачиваются на модернизации свойств и перепрофилировании помещений для альтернативного использования, чтобы максимизировать ценность. Однако только четверть респондентов заявили, что их компании существенно увеличивают инвестиции в технологии для расширения возможностей управления портфелем и активами.

Устойчивая недвижимость часто является ключом к лучшему опыту арендаторов; создание партнерских отношений для предоставления новых предложений арендаторам также может способствовать реализации модели «недвижимость как услуга» (REaaS). Более трех четвертей респондентов говорят, что их компании, скорее всего, будут расширять партнерские отношения с поставщиками услуг или инвестировать в них, что может помочь фирмам развернуть модель доставки REaaS.

По мере того, как индустрия CRE разрабатывает долгосрочные стратегии возвращения к работе, гибкие рабочие схемы, организационные цели и спрос на технологические навыки будут формировать ландшафт талантов. Ограниченный рынок труда выдвигает на первый план вопросы рабочей силы, такие как благополучие, ESG и принятие более индивидуального подхода к тому, где выполняется работа (удаленная/офисная/гибридная).Наш опрос показывает, что сотрудники CRE хотят, чтобы их фирмы были более целеустремленными.

Большинство компаний CRE находятся на ранних этапах решения проблемы климатических рисков; респонденты указали на проблемы устойчивого развития, и необходимость их решения была приоритетом в опросе этого года. Но в связи с пандемией и требованиями сообщества к более справедливым игровым полям лидеры CRE также должны уделять приоритетное внимание социальным вопросам и инициативам разнообразия, справедливости и интеграции (DE&I). Индустрии CRE предстоит пройти долгий путь, чтобы добиться справедливого представительства.

После почти двух лет изменений, невиданных многими поколениями, индустрия CRE находится в переломном моменте. Каким образом это пойдет?

Загрузите полный обзор коммерческой недвижимости на 2022 год, чтобы узнать больше.

Прогноз рынка частной коммерческой недвижимости положительный – iCapital

Федеральные программы стимулирования помогли защитить коммерческую недвижимость от экономических последствий пандемии COVID-19. Но перспективы одних секторов недвижимости лучше, чем других.


Спустя более года пандемии COVID-19, когда офисы, розничные магазины и отели по-прежнему закрыты во многих частях США, мы ожидали, что коммерческая недвижимость (CRE) окажется в состоянии глубокого кризиса. Тем не менее, по большинству критериев (цены, ставки капитализации, просроченные платежи и т. д.) рынок CRE был удивительно устойчивым благодаря активным мерам, принятым ФРС и Казначейством США для поддержки экономики, а также благодаря относительно сильному классу активов. положение в условиях кризиса.Учтите, что, хотя во втором квартале 2020 года Соединенные Штаты пережили один из худших кварталов экономического производства — ВВП сократился на 31,4% в годовом исчислении, — индекс недвижимости NCREIF (NPI) снизился всего на 1,0% и полностью восстановил утраченные позиции на конец года. (Индекс NPI измеряет доходность без использования заемных средств в основном для «основной» недвижимости, принадлежащей институциональным инвесторам в Соединенных Штатах). Для сравнения, во время Великого финансового кризиса NPI упал почти на 24%, от пика до минимума, между вторым кварталом 2008 года и вторым кварталом 2009 года. , и потребовалось два года, чтобы вернуться, чтобы выздороветь.Опасения по поводу инфляции также способствовали восстановлению рынка недвижимости. Недвижимость положительно коррелирует с инфляцией, поскольку долгосрочная аренда обычно имеет встроенные эскалаторы инфляции. В результате стоимость коммерческой недвижимости имеет тенденцию к росту в такие периоды.

Не все сектора равны

Тем не менее, если смотреть не только на совокупную доходность CRE, становится ясно, что некоторые сегменты оказались намного лучше, чем другие. В дальнейшем как светские тенденции, такие как рост электронной коммерции, так и потенциальные изменения в потребительском поведении – деурбанизация; и работа на дому (WFH), связанная с COVID-19, принесет пользу одним секторам и вызовет трудности для других.

Секторы-победители

  • Промышленность/логистика
  • Многоквартирный дом
  • Альтернативные секторы

Промышленная недвижимость была наиболее эффективным сектором CRE во время кризиса COVID-19, прибавив 14% в годовом исчислении (год к году) благодаря ускорению спроса на электронную коммерцию. Фактически, почти все общие положительные показатели NPI за последние 12 месяцев можно отнести к силе промышленного сектора, который составляет 23% NPI по рыночной стоимости.Промышленные активы — это объекты, на которых производятся, хранятся и/или отгружаются товары. К ним относятся склады оптовой торговли, производственные склады и т. д.

Спрос на складские площади в ближайшей перспективе будет по-прежнему определяться ростом электронной коммерции. По словам консультанта по вопросам управления McKinsey & Company, в 2020 году массовые розничные продажи в Интернете были на 93% выше, чем в 2019 году, а проведенные фирмой опросы потребительских настроений прогнозируют сильное намерение потребителей продолжать делать покупки в Интернете после того, как пандемия утихнет. 1  Эта тенденция, вероятно, будет по-прежнему стимулировать потребность в складских помещениях, особенно для объектов, расположенных недалеко от крупных городских центров, что решает проблемы распределения «последней мили».

Многоквартирные дома исторически были защитным сектором и снова хорошо выдержали текущий кризис, прибавив 3% в годовом исчислении. По словам Фредди Мака, покупателя ипотечных кредитов на вторичном рынке, ставки арендной платы и вакантных площадей в прошлом году в совокупности были лишь незначительно ниже по сравнению с уровнями 2019 года.В объектах класса А наблюдалось снижение арендной платы в годовом исчислении, в то время как в объектах классов В и С наблюдался незначительный рост.

В то же время пандемия повысила привлекательность пригородов по сравнению со многими городскими центрами. Более низкие затраты, возможность работать удаленно и стремление к большему пространству привели к тому, что большая часть арендаторов центральных деловых районов (CBD) мигрировала на менее плотные пригородные рынки, особенно с дорогих межсетевых рынков, таких как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Лос-Анджелес. Анджелес. Большинство рынков с самым большим снижением арендной платы в 2020 году были в центральном деловом районе, в то время как во многих пригородных районах арендная плата выросла в годовом исчислении.

Будут ли молодые специалисты продолжать менять городскую жизнь на более широкие возможности для жизни после того, как экономика полностью откроется, еще неизвестно, но демографические изменения, гибкость рабочих мест и благоприятная динамика предложения предполагают, что наиболее привлекательные возможности многоквартирных домов в течение следующих трех-четырех лет лет будет на пригородных рынках.

Альтернативные секторы продолжают оставаться еще одним ярким пятном. Это специализированные секторы недвижимости, такие как медико-биологические науки, медицинские учреждения, жилье для престарелых и самостоятельные склады.Они привлекают растущий интерес инвесторов из-за их контрциклического характера, относительно высокой доходности и более низкой оборачиваемости. Кроме того, эти типы собственности, как правило, фрагментированы, что может помочь ограничить конкуренцию. COVID-19 дал толчок развитию отрасли наук о жизни из-за растущего спроса на научно-исследовательские лаборатории и биопроизводственные мощности. Пандемия также увеличила спрос на медицинские кабинеты и медицинские учреждения в качестве замены больницам для небольших операций и плановых процедур.В то время как COVID-19 негативно повлиял на рынок жилья для пожилых людей, старение демографии должно продолжать стимулировать спрос на жилье для пожилых людей и услуги по уходу в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Убыточные секторы

Неудивительно, что среди секторов недвижимости отели больше всего пострадали от COVID-19. Индекс NCREIF Hotel упал почти на 27% с начала 2020 года, поскольку иссякли как туристические, так и деловые поездки. Сектор продолжал бороться в 1 квартале 2021 года, потеряв еще 1.6%. До пандемии средняя заполняемость отелей приближалась к 70%. Во втором квартале 2020 года он был ближе к 30%. Сильнее всего пострадали дорогие сети и конференц-отели, которые в значительной степени зависят от деловых путешественников, и перспективы для этих секторов остаются сложными. Согласно прогнозам исследовательской фирмы STR и Tourism Economics, сети эконом-класса и среднего класса восстанавливаются быстрее, но ожидается, что американские отели не смогут полностью восстановиться до 2024 года. 2

Розничная торговля — еще один сектор недвижимости, который испытывает трудности, потеряв 6% в годовом исчислении и почти 8% с четвертого квартала 2019 года.В 2020 году ряд знаковых ритейлеров объявили о банкротстве, в том числе Ascena Retail, Brook Brothers, JC Penny, J. Crew, Lord & Taylor и Neiman Marcus. Ритейлеры уже сталкивались со значительными проблемами (падение посещаемости и арендной платы, избыточное предложение торговых площадей) еще до появления COVID-19. Блокировки и социальное дистанцирование просто ускорили упадок многих традиционных торговых центров. Однако на этом традиционные магазины не заканчиваются. Покупки в магазинах по-прежнему составляли 80% розничных продаж в конце 2020 года, 3  и высококачественные торговые центры, ориентированные на продуктовые и развлекательные предложения, должны преуспеть, поскольку мы считаем, что люди будут продолжать искать места, где можно собраться вместе. сообщество.Инвесторы должны быть избирательны, прежде чем инвестировать в розничную торговлю, и скорректировать свои предположения о росте с учетом долгосрочных проблем сектора.

Офис

, один из крупнейших секторов CRE, имеет, пожалуй, наибольшую двусмысленность после COVID. Сектор, по большей части, довольно хорошо пережил пандемию: индекс NCREIF Office вырос на 3% в годовом исчислении. Но для того, чтобы осознать влияние WFH, может потребоваться больше времени, поскольку компании из разных отраслей пытаются найти правильный баланс между личной и удаленной работой.Тем не менее, есть оптимизм в отношении того, что даже при переходе большей части рабочей силы в WFH общий спрос на офисные помещения может не сильно пострадать, поскольку арендаторы рассматривают новые планировки, требующие большей площади на одного работника.

Что насчет инфляции?

Прогнозы инфляции также могут способствовать повышению привлекательности недвижимости. Индекс потребительских цен (ИПЦ) в апреле вырос на 4,2% в годовом исчислении — это самый высокий показатель с сентября 2008 года. Исторически доходность недвижимости положительно коррелировала с ИПЦ, поскольку доходы от собственности также увеличиваются.Секторы с краткосрочной арендой, такие как многоквартирные дома, студенческие дома и складские помещения, должны получить наибольшую выгоду. Офисы и другие типы недвижимости с долгосрочной арендой обычно имеют повышение арендной платы, связанное с инфляцией. Однако на этот раз у арендаторов может быть больше возможностей для переговоров из-за увеличения количества вакантных площадей и других факторов, оказывающих давление на арендную плату.

Наконец, растущая инфляция способствует повышению стоимости недвижимости. Затраты на строительство и рабочую силу, как правило, растут в периоды инфляции, что приводит к увеличению стоимости новой и существующей недвижимости.По данным Freddie Mac, предложение домов на одну семью в США на 4 миллиона меньше расчетного спроса, что обеспечивает дополнительный рост стоимости недвижимости.

По мере того, как экономика США начинает вновь открываться, сохраняется значительная доля неопределенности, в том числе сегодня на 8 миллионов рабочих мест меньше, чем до начала пандемии. 5 Более того, изменения в поведении потребителей и бизнеса в результате пандемии будут продолжать влиять на CRE в будущем. Тем не менее, iCapital остается конструктивным в отношении класса активов, поскольку цены и объемы сделок восстанавливаются.Имея на конец третьего квартала 2020 года сухой порошок на сумму более 300 миллиардов долларов, 6 почти на 60% больше, чем в 2009 году, фонды недвижимости имеют значительный капитал для развертывания. Но не все возможности CRE равны, и инвесторы должны будут выбирать сектора и типы собственности, на которых они сосредоточены. Сочетание стабильного дохода и потенциального повышения стоимости недвижимости обеспечивает характеристики, подобные облигациям, с потенциалом роста капитала и защитой от инфляции.

Была ли эта статья полезной?

Да Нет


(1) Chapple, L et al., «Высокий рост, низкая прибыль: дилемма электронной коммерции для компаний CPG». McKinsey & Company Insights, 22 марта 2021 г.
(2) Айролди, Д. «STR, Прогноз развития экономики туризма в США на 2021 год». Businesstravelnews.com, 11 мая 2021 г.
(3) Али Ф. «Обзор десятилетия: продажи электронной коммерции и розничные продажи, 2007–2020 гг.». digitalcommerce360.com, 29 января 2021 г.
(4) Friedman, N. «U.S. Рынок жилья почти на 4 миллиона домов не соответствует покупательскому спросу». WSJ.com, 15 апреля 2021 г.
(5) Коэн, Патрисия.«Рост числа рабочих мест в апреле замедлился, не оправдав ожиданий». NYT.com, 7 мая 2021 г.
(6) «Отчет о стратегиях частных фондов за первый квартал 2021 г.». Pitchbook.com, 18 мая 2021 г.

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Этот материал предоставляется только в информационных целях и не предназначен и не может быть использован каким-либо образом в качестве юридического, налогового или инвестиционного совета, рекомендации или предложения о продаже, запроса предложения о покупке. или рекомендацию о каком-либо интересе к любому фонду или ценной бумаге, предлагаемой Institutional Capital Network, Inc.или ее филиалы (вместе именуемые «iCapital Network»). Прошлые показатели не свидетельствуют о будущих результатах. Альтернативные инвестиции являются сложными, спекулятивными инвестиционными инструментами и подходят не всем инвесторам. Инвестиции в альтернативные инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, и нет никаких гарантий того, что инвестиционные цели любого альтернативного инвестиционного фонда будут достигнуты или что инвесторы получат доход от своего капитала. Информация, содержащаяся здесь, может быть изменена и также является неполной.Эта отраслевая информация и ее важность являются только мнением, и на нее не следует полагаться как на единственную доступную важную информацию. Информация, содержащаяся здесь, была получена из источников, которые считаются надежными, но не гарантированными, и iCapital Network не несет ответственности за предоставленную информацию.

Продукты, предлагаемые iCapital Network, как правило, представляют собой частные размещения, которые продаются только квалифицированным клиентам iCapital Network посредством транзакций, освобожденных от регистрации в соответствии с Законом о ценных бумагах 1933 года в соответствии с Правилом 506(b) Положения D, обнародованным в соответствии с ним («Частные размещения» ).Инвестиции в любой продукт, выпущенный в соответствии с Частным размещением, такой как описанные фонды, влекут за собой высокую степень риска, и нет никаких гарантий того, что какие-либо инвестиционные цели альтернативного инвестиционного фонда будут достигнуты или что инвесторы получат возврат своего капитала. . Кроме того, такие инвестиции не подлежат такому же уровню регулирующего контроля, как публично зарегистрированные инвестиции, и в результате инвесторы могут иметь доступ к значительно меньшему количеству информации, чем они могут получить в отношении публично зарегистрированных инвестиций.Потенциальные инвесторы также должны учитывать, что инвестиции в описанные продукты связаны с длительными блокировками и не обеспечивают инвесторов ликвидностью.

Ценные бумаги могут предлагаться через iCapital Securities, LLC, зарегистрированного брокера-дилера, члена FINRA и SIPC и дочернюю компанию Institutional Capital Network, Inc. (d/b/a iCapital Network). Эти регистрации и членство никоим образом не подразумевают, что SEC, FINRA или SIPC одобрили организации, продукты или услуги, обсуждаемые здесь.iCapital и iCapital Network являются зарегистрированными товарными знаками Institutional Capital Network, Inc. Дополнительную информацию можно получить по запросу.

Профессионалы в сфере коммерческой недвижимости указывают на бурно развивающийся рынок

Шон Дордан, St. John Properties, сказал, что в то время как здания в центре города борются за привлечение пользователей, спросом пользуются площади смешанного использования в пригородах. (Фото из файла Daily Record)

Подумайте о коммерческой недвижимости и пандемии, и вы также можете подумать: катастрофа.

Офисные здания заброшены, так как сотрудники работают из дома. Рестораны закрылись, только недавно начали открываться. Магазины страдают из-за того, что осторожные покупатели предпочитают онлайн-покупки и доставку.

Эти сценарии определенно разыгрывались в течение последних двух лет. Однако эксперты в сфере коммерческой недвижимости, как на национальном, так и на местном уровне, рисуют гораздо более оптимистичный портрет отрасли, поскольку пандемия, похоже, идет на убыль.

«Отрасль коммерческой недвижимости находится в авангарде восстановления», — говорится в колонке, опубликованной ранее в этом году Deloitte, многонациональной сетью профессиональных услуг.«Несмотря на некоторые финансовые проблемы и меняющуюся нормативно-правовую среду, преобладает оптимизм в отношении фундаментальных показателей».

В другом отчете, подготовленном PricewaterhouseCoopers, или PwC, многонациональной сетью фирм, предоставляющих профессиональные услуги, и Институтом городских земель, говорится: «Фундаментальные показатели рынка могли улучшиться или ухудшиться в каждом секторе, и некоторые тенденции ускорились, но существенная динамика рынка остается существенной». так же, как прежде.»

На местном уровне специалисты по коммерческой недвижимости идут еще дальше, утверждая, что рынок, хотя и не без слабых мест и проблем, в некоторых отношениях переживает бум.

«Вся пандемия на самом деле стала благом для нашего бизнеса», — сказал Джош Шейн, партнер Trius Lending Partners в Таусоне, которая предоставляет кредиты инвесторам в недвижимость, большинство из которых хотят купить небольшую арендуемую недвижимость для сдачи в аренду или продажи.

Шеин сказал, что в последние пару лет наблюдается «бешеная активность», поскольку инвесторы скупают доступную недвижимость по всему району. Он сказал, что инвесторов привлекает простота сдачи в аренду и продажи, а также стремительный рост цен на недвижимость, что делает ее выгодным вложением, тем более что фондовый рынок остается нестабильным.

У бизнеса есть свои проблемы, сказал Шеин, включая рост процентных ставок, нехватку недвижимости и все еще растущие цены на недвижимость.

«Мы по-прежнему невероятно оптимистичны и оптимистичны на этом рынке», — сказал он. «Как это обычно бывает, в долгосрочной перспективе людям по-прежнему нравится недвижимость».

«У нас довольно устойчивый рынок, — сказал Оуэн Роуз-младший, вице-президент по инвестиционным продажам в MacKenzie Commercial Real Estate Services, у которой есть офисы по всему центру Мэриленда.

Роуз отметил, что местный коммерческий рынок поддерживают «редакторы, медики и федералы» — университеты, больницы и федеральное правительство, — которые он назвал «великими стабилизаторами экономики».

Тем не менее, пандемия изменила некоторые части рынка, особенно офисные помещения, где дизайн, по словам Роуз, «явно меняется». Он сказал, что бизнес-лидеры думают о таких изменениях, как избавление от больших конференц-залов в пользу меньших и создание больших вестибюлей и рабочих мест.

«Существует такой разговор: «Как нам улучшить рабочее пространство?», — говорит Роуз.

Офисные здания в центре города изо всех сил пытаются привлечь пользователей, сказал Шон Дордан, исполнительный вице-президент по аренде и приобретению St. John Properties, фирмы коммерческой недвижимости из Балтимора. Тем не менее, он сказал, что пригородные многофункциональные помещения пользуются спросом, поскольку компании и сотрудники все больше жаждут более коротких поездок на работу, бесплатной парковки, открытых площадок и пешеходных удобств.

Doordan сказал, что он также видит рынок здоровых и энергоэффективных зданий.

«Каждый ищет плюсы в кризисе в области здравоохранения, и одним из положительных моментов может быть повышенное внимание к разработке и обслуживанию здоровых и устойчивых зданий», — сказал он.

Doordan сказал, что частично в ответ на запросы клиентов St. John Properties «инвестировала значительные ресурсы в разработку протоколов и установку систем, которые повышают качество воздуха в помещении, уменьшают выбросы углерода в атмосферу, экономят энергоресурсы и многое другое.

Между тем, местные эксперты говорят, что за последние пару лет спрос на промышленные и складские помещения резко вырос, отчасти из-за роста электронной коммерции, отчасти из-за пандемии.

Роуз сказал, что нехватка свободных площадок для промышленных зданий способствует этой тенденции и что арендная плата резко возросла.

«Вы должны пойти на загородные рынки, чтобы найти подходящую землю», — сказал он. «Все, что построено, используется, и это будет продолжаться.

Томас Фидлер, исполнительный вице-президент и директор MacKenzie Commercial Real Estate Services, сказал, что компания завершила 2021 год с «шквалом активности». Рынок не просто вернулся со спросом, он вернулся в двойном размере. … Мы никогда не были так заняты».

У разных секторов коммерческой недвижимости были разные проблемы и успехи, сказал Фидлер. Например, по его словам, в то время как офисный рынок все еще вызывает вопросы, рынок продуктов питания и напитков переживает бум, поскольку потребители массово возвращаются в рестораны и бары.

Фидлер сказал, что вакантное место в ресторане в Колумбии привлекло около 30 запросов: «Шквал активности в этом сегменте отрасли действительно ошеломляет».

В других местах, по его словам, розничный рынок «немного попал в точку».

Хотя Фидлер с оптимизмом смотрит в будущее рынка коммерческой недвижимости в Балтиморе, он предупредил, что нехватка подходящих площадок для торговых центров будет тормозить рост розничной торговли.

«В ближайшем будущем у нас возникнут проблемы из-за отсутствия хорошей недвижимости», — сказал он.

10 вещей, которые вы должны знать об инвестициях в коммерческую недвижимость в 2022 году

Инвестирование в коммерческую недвижимость может быть отличным вариантом для инвестора в недвижимость, который хочет получить доступ к растущей, долгосрочной и потенциально прибыльной отрасли. Инвестиции в недвижимость дают возможность получить доступ к большому количеству новых клиентов, увеличить свое состояние и расширить свой портфель. Но чтобы добиться успеха в инвестировании в коммерческую и промышленную недвижимость, требуется иная подготовка, чем в жилой недвижимости.

Есть несколько других вещей, которые вы должны учитывать и быть готовыми к работе, когда начнете инвестировать в недвижимость, чтобы стать успешным инвестором на рынке в 2021 году и далее.

Давайте поговорим о 10 вещах, которые вы должны знать, прежде чем инвестировать.

1. Нужно терпение

Многие инвесторы в недвижимость, которые зарабатывают деньги на жилой недвижимости, смогли быстро купить и продать недвижимость и получить солидную прибыль. В случае с коммерческой недвижимостью циклы продаж и транзакций, как правило, длиннее.Инвестор в недвижимость должен быть терпеливым и бдительно следить за прошлыми результатами, а также за едва заметными изменениями текущего рыночного спроса.

Тем не менее, есть несколько индикаторов, которые указывают на сильный рост спроса на продажу коммерческой недвижимости и арендную недвижимость в течение следующих десяти лет. Инвесторы, которые подготовлены, терпеливы и сосредоточены на коммерческой недвижимости, имеют шанс получить большую прибыль от своих инвестиций.

2. Инвестируйте в склады по требованию

Одной из растущих тенденций в сфере коммерческой недвижимости является инвестирование в склады по запросу в удобных местах и ​​аренда помещений разного размера на короткий и длительный период времени.В Вашингтоне, округ Колумбия, компаниям электронной коммерции и интернет-магазинам постоянно требуется

более 1,2 миллиона квадратных футов складских площадей по запросу для поддержки продаж и распространения своей продукции. Они составляют около 20% новых арендаторов складских помещений в Вашингтоне, округ Колумбия.

Складские площади по требованию — это растущая часть стратегий цепочек поставок розничных продавцов, направленных на экономичное удовлетворение растущего потребительского спроса за счет удобного хранения запасов на складских полках для быстрого удовлетворения потребностей в услугах электронной коммерции.Интернет-магазинам требуется в 3 раза больше места для дистрибуции, чем традиционным ритейлерам.

3. Более прибыльные арендаторы

Когда вы управляете недвижимостью, найти арендаторов для вашей коммерческой недвижимости, как правило, сложнее, чем для жилой недвижимости. Владельцы бизнеса обычно предъявляют особые требования к интервалам, поэтому найти правильное соответствие непросто. Однако, как только вы найдете арендаторов для вашей коммерческой инвестиционной недвижимости, вы, как правило, будете иметь их в течение гораздо более длительного периода времени и с гораздо более высокой ежемесячной арендной платой.

Как только владельцы бизнеса находят дом, отвечающий конкретным потребностям их растущего бизнеса, они любой ценой избегают смены местоположения. Когда вы сдаете в аренду свою коммерческую инвестиционную недвижимость, вы можете получать прибыль от одного прибыльного арендатора в течение десятилетий.

4. Возврат коммерческой недвижимости и NOI

В то время как доход от инвестиций в жилую недвижимость обычно составляет в среднем от 4% до 5% в год, коммерческая недвижимость приносит гораздо большую прибыль.Расчет чистого операционного дохода (NOI), который генерирует коммерческая недвижимость, позволяет проанализировать прибыльность дохода от сдачи ее в аренду.

NOI служит методом оценки, который определяет, насколько прибыльна коммерческая недвижимость. Помимо дохода от аренды, коммерческая недвижимость может также приносить значительный доход от платы за парковку и услуг. Это стоящая инвестиция, которая продолжает приносить большую прибыль.

5. Исторически низкая инфляция и процентные ставки

Для людей, заинтересованных в инвестициях в коммерческую недвижимость, сейчас самое подходящее время.При высоких темпах инфляции и исторически низких процентных ставках инвестиции в недвижимость дадут вам шанс получить гораздо лучшую отдачу от вложенных средств. Кроме того, у владельцев бизнеса, ищущих новые места для бизнеса, есть большой выбор на сегодняшнем процветающем рынке недвижимости.

Получение ипотечных кредитов с хорошими платежами по ипотечным кредитам для приобретения инвестиционной коммерческой недвижимости сегодня проще, чем когда-либо. Жесткие правила ипотечного кредитования коммерческой недвижимости в период экономического спада постепенно смягчаются, и предприниматели и желанные арендаторы ищут коммерческие помещения для аренды.

6. Создайте долгосрочное богатство поколений

Если вы хотите создать долгосрочное богатство для поколений, инвестируйте в коммерческую недвижимость. Вы можете инвестировать во все виды коммерческой недвижимости. Сюда входят отели, казино, складские помещения, медицинские учреждения, офисные здания, промышленные склады, розничные магазины и даже рестораны. Это разумное место для инвестиций из-за его высокого потенциала дохода.

Коммерческие здания могут приносить инвесторам тысячи долларов арендной платы в месяц, если вы инвестируете в правильную коммерческую инвестиционную недвижимость.Это может помочь вам создать долгосрочное богатство поколений. Если вы хотите заработать больше денег, инвестируйте в коммерческую недвижимость.

7. Ценные налоговые льготы

Еще одна причина инвестировать в коммерческую недвижимость – это ценные налоговые льготы, которые вы можете получить при инвестировании в недвижимость. После того, как вы начали инвестировать, вы можете требовать амортизации в налоговых декларациях. Вы можете вычесть часть стоимости коммерческой недвижимости из налогооблагаемого дохода, который вы декларируете каждый год.Это снизит общую налоговую нагрузку на огромную сумму.

Появление биржи 1031 означает, что вы также можете избежать уплаты налога на прирост капитала, если и когда вы продаете свою коммерческую недвижимость. Вам просто придется «обменять» прибыль, которую вы получаете, на другой актив или собственность, когда вы это сделаете. Ваш налоговый консультант может показать вам нюансы использования этой стратегии.

8. Намного меньше конкуренции

Инвестиции в жилую недвижимость намного более конкурентоспособны, чем инвестиции в коммерческую недвижимость.Многие другие инвесторы делают ставки друг против друга на покупку жилой недвижимости.

Гораздо проще найти прибыльную коммерческую недвижимость для инвестиций. Поэтому, если вы заинтересованы в приобретении очень ценной недвижимости по доступной цене, сейчас самое подходящее время для инвестиций. Инвестиции в недвижимость — отличный способ диверсифицировать свой инвестиционный портфель, и время для этого как раз подходит.

9. Намного меньше оборота

При инвестировании в коммерческую недвижимость оборот арендаторов значительно меньше.Когда предприятия подписывают договор аренды сдаваемой в аренду недвижимости, он, как правило, заключается не менее чем на 3 года. Во многих случаях они подписывают договоры аренды на 5 лет.

Инвестор в сфере недвижимости гарантированно сдает свою недвижимость в аренду и получает доход от аренды в течение нескольких лет. Это значительно отличается от жилой недвижимости, где большинство арендаторов подписывают договоры аренды на один год.

Сокращение текучести арендаторов коммерческой недвижимости устраняет проблемы и снижает затраты на привлечение арендаторов.Это основная причина, по которой инвесторы отдают предпочтение коммерческой недвижимости.

10. Снижение затрат на содержание имущества

Когда вы инвестируете в коммерческую недвижимость, арендатор, как правило, берет на себя расходы по содержанию, содержанию и улучшению собственности. Многие коммерческие предприятия используют так называемую тройную чистую аренду. В этих типах аренды большая часть расходов, связанных с недвижимостью, как правило, ложится на плечи арендаторов. Они несут ответственность за налоги на имущество, страхование, техническое обслуживание, а также коммунальные услуги.

Кроме того, при аренде недвижимости коммерческие арендаторы, как правило, гораздо больше инвестируют, когда дело доходит до содержания собственности. Поскольку это бизнес, который рекламирует свой имидж клиентам, они, как правило, больше заботятся о том, чтобы их здание было в хорошем состоянии. Иногда предприятия вносят улучшения в недвижимость, что со временем увеличивает ее стоимость.

Исследование и подготовка

Если вы хотите воспользоваться возможностью заработать деньги, инвестируя в 2021 году и далее, вам необходимо провести исследование и подготовиться.Это инвестиции, которые могут изменить качество вашей жизни и принести пользу вам и вашим близким на протяжении поколений. Все силы объединены, и это создало для вас возможность исследовать и расти в финансовом отношении за счет доступа к инвестициям в промышленную недвижимость.

При процентных ставках на историческом минимуме и растущем числе предпринимателей, готовых открывать новые компании. В 2021 году и далее для вас может наступить подходящее время расширить свой инвестиционный портфель, включив в него коммерческую недвижимость.

Позвоните в профессиональную инвестиционную компанию

Если вы серьезно относитесь к инвестированию в коммерческую недвижимость, позвоните в Point Acquisitions. Мы являемся профессиональной инвестиционной компанией, обладающей знаниями, персоналом, опытом и знаниями, необходимыми для того, чтобы предоставить вам руководство, необходимое для достижения успеха при инвестировании в промышленную недвижимость.

Коммерческая недвижимость: рынок офисной недвижимости в посткоронавирусном мире

Пандемия подстегнула движение электронной коммерции и работы на дому, изменила рынки и создала победителей и проигравших в секторах коммерческой недвижимости.Что это будет означать для инвесторов? Джон Мюррей, глобальный руководитель отдела частной коммерческой недвижимости PIMCO, Франсуа Трауш, генеральный директор и директор по информационным технологиям Allianz Real Estate, и Меган Уолтерс, возглавляющая глобальные исследования в Allianz Real Estate, беседуют с Майклом Чандрой, курирующим практику PIMCO по работе с государственными клиентами в США. Они обсуждают свои взгляды на рынок, особенно в офисном секторе.

О PIMCO и Allianz Real Estate :  PIMCO взяла на себя надзор за Allianz Real Estate в 2020 году. Партнерство объединило две организации с взаимодополняющими географическими направлениями, продуктами и опытом в одного из крупнейших инвесторов в недвижимость в мире с капиталом 180 миллиардов долларов. в активах, управляемых как государственной, так и частной недвижимостью. Footnote[i] Объединив усилия, PIMCO и Allianz Real Estate могут предложить широкий спектр инвестиций в недвижимость, от основных стабильных активов до оппортунистических инвестиций.

В: Прежде чем углубиться в свои взгляды на офисный сектор, сначала дайте нам представление о глобальных объемах транзакций в первом квартале в различных регионах и о том, какие типы активов выдержали наилучшие действия.

Walters: Глобальные объемы транзакций упали на 26% и 27% в США и Европе соответственно и на 12% в Азии. Footnote[ii]  Это неудивительно, учитывая пандемию. Однако многоквартирные дома невероятно хорошо держались в США и Европе.

В Европе сумма многоквартирных сделок в долларах подскочила на 66% в первом квартале 2021 года по сравнению с прошлым годом, при этом две из крупнейших сделок первого квартала с жилой недвижимостью. В Азии промышленный сектор, в первую очередь логистика, показал лучшие результаты: объемы выросли на 5 % по сравнению с прошлым годом и на 22 % по сравнению с 2019 годом. Многоквартирный сектор был самым эффективным сектором с точки зрения объемов транзакций в первом квартале в США.S. Объемы в многоквартирных домах снизились всего на 12%; это хорошо сравнивается с розничной торговлей, ниже на 42%; офис, вниз 36%; и промышленность / логистика, от 41%.

Trausch: Пандемия ускорила светские силы, такие как урбанизация. Молодые люди хотят жить в городах, рядом с работой, образованием и здравоохранением. Еще одна тенденция, которая ускорилась, — это быстрое внедрение технологий, в том числе электронной коммерции и телеконференций. Наряду с этим, сбои заставили инвесторов в области ядра и ядра плюс искать качество и стабильную доходность, стремясь при этом извлечь выгоду из сбоев, связанных с пандемией.Если они не могут найти существующие основные инвестиции в недвижимость, они готовы генерировать получение дохода, «производя» ядро ​​(например, находя высококачественных долгосрочных арендаторов для здания с минимальным отсроченным обслуживанием или без него и умеренным долгом к капитализации).

Мюррей: Я согласен, это изменило рынок и привело к огромной дисперсии показателей между секторами — больше, чем я видел в своей карьере — с победителями и проигравшими в основном по секторам.

Сектор гостиниц был краткосрочным неудачником, но, по нашему мнению, должен восстановиться постепенно, хотя и неравномерно.В то время как сектор резко улучшается в США, давление в Европе сохраняется, поскольку блокировки там продлились дольше. Эти активы имеют огромный дефицит капитала, который, по нашему мнению, является временным. В США доход от доступного номера (RevPAR) восстановился примерно до 75% от уровня 2019 года, что предвещает восстановление в Европе после снятия карантина.

Напротив, мы считаем, что сектор розничной торговли является долгосрочным неудачником. Арендодатели розничной торговли страдают вместе со своими арендаторами, и мы не думаем, что спасательного капитала будет достаточно, чтобы спасти многие из этих находящихся в затруднительном положении активов.На самом деле бедствие, по-видимому, усилится в 2022 году. Многие арендаторы не собираются возвращаться или, в США, они, вероятно, выселятся, когда закончатся кредитные средства Программы защиты зарплаты (PPP). Дополнительным давлением является стена сроков погашения кредита, в том числе для торговых центров в США, и волна основных фондов, стремящихся сократить розничную экспозицию. На наш взгляд, розничная торговля, возможно, больше не является основным активом портфеля. Мы ожидаем увидеть возможности для недвижимости, которая перепрофилируется, но только по гораздо более низким ценам, чем предыдущие розничные цены.

Промышленный сектор стал большим победителем, с институциональным спросом на рекордно высоком уровне, поддержанным попутным ветром электронной коммерции. Другие сильные исполнители включают сектор жилых домов . В более долгосрочной перспективе рост ставок может оказать давление на стоимость жилья для одной семьи. Но мы ожидаем, что сдаваемые в аренду многоквартирные дома будут продолжать получать выгоду от благоприятной демографической ситуации. Одна вещь, на которую стоит обратить внимание в арендном секторе США, — это количество арендаторов, которые не могут платить, когда программы стимулирования заканчиваются. В нетрадиционных жилых секторах , таких как жилье для пожилых людей и студентов, наблюдается растущий институциональный спрос. Наконец, офисный сектор , в который мы углубимся далее, как ожидается, будет содержать как победителей, так и проигравших . Арендаторы не нарушают свои договоры аренды, даже если они не находятся в офисе, но очевидно, что давление будет нарастать по мере пролонгации договоров аренды с меньшими арендаторами.

В: Работодатели по всему миру объявляют о программах возвращения на работу.О чем говорят объемы лизинга и опросы?

Walters: Неудивительно, что глобальные объемы лизинга упали примерно на 30%. В США они еще ниже, на 45% в первом квартале. Более половины этих договоров аренды (56%) являются продлениями. Недавние опросы показывают, что большинство фирм, особенно крупные работодатели, ждут до конца года, чтобы решить, возвращаться ли им в офис на полный рабочий день. Эти опросы показали, что три из четырех фирм ожидают, что около 20% их сотрудников будут работать из дома два дня в неделю.Интересно, что более половины опрошенных фирм планируют увеличить площадь пола на человека на целых 20% по соображениям здоровья и гигиены, а также обеспечить более совместный стиль работы.

В: Уравновешивая различные тенденции офисных помещений, как вы думаете, увеличится или уменьшится площадь пола?

Walters: В среднем мы считаем, что решения работодателей о гибком графике работы и уменьшении плотности рабочих в основных офисных помещениях будут компенсировать друг друга; общий спрос на первоклассные офисные помещения будет гораздо меньше зависеть от работы из дома, чем от второстепенных офисов и второстепенного качества.Тем не менее, мы полагаем, что компании, использующие традиционные рабочие места с отдельными офисами, предпочтут сократить расходы — особенно в условиях следующего экономического спада — за счет перехода к офисам открытой планировки с более высокой плотностью размещения, которые распространены в таких густонаселенных городах, как Нью-Йорк, Сингапур и другие. Лондон. Эти макеты с открытой планировкой могут сократить необходимое пространство примерно на 20%.

В долгосрочной перспективе офис будущего будет не просто иметь открытое пространство, но, скорее всего, будет иметь современный внешний вид, напоминающий совместную работу на мероприятии или кафе.

В: Различаются ли перспективы спроса на офисные помещения в зависимости от региона или между городскими и пригородными районами?

Walters: Глядя на города по всему миру, мы обнаруживаем, что уровень занятости и арендной платы в целом соответствует плотности населения, а не валовому внутреннему продукту (ВВП) на душу населения, как многие предполагают. В свою очередь, в городах с более высокой плотностью населения, как правило, есть офисы открытой планировки, которые могут вместить больше людей в одном и том же пространстве. Имея это в виду, мы считаем, что города с более высокой плотностью населения могут быть более устойчивыми к тенденции работы на дому.Они уже максимизировали пространство с открытыми планами. И если пространство возвращается из-за банкротства бизнеса, в городе с более высокой плотностью населения появляется больше альтернативных пользователей пространства. Эта асимметричная динамика спроса и предложения характеризуется фиксированным количеством зданий очень высокого качества и множеством различных пользователей, которые могут занять это пространство.

Trausch: В Азии самая высокая плотность населения в городах мира. Люди уже вернулись на работу в Азии, и мы видим, что офисный сектор работает очень хорошо.Растущая экономика в регионе также способствует высокому спросу на офисные помещения.

В Европе продолжается тенденция возвращения в офис. Некоторые города, такие как Париж или Лондон, очень плотные и уже имеют открытую планировку офисов, что оставляет мало места для консолидации пространства. Но во многих городах среднего размера может происходить распродажа площадей, поскольку офисы переходят на открытые планировки. Однако, в отличие от американцев и, в некоторой степени, азиатов, европейцы не так часто переезжают, стремясь остаться в городе, в котором выросли.Это обеспечивает пол под рынком и определенный уровень стабильности и постоянного дохода, несмотря на отдачу пространства.

Мюррей: США могут иметь самые разнообразные результаты постпандемического офисного пространства. Данные по крупным городам, таким как Нью-Йорк и Сан-Франциско, омрачены временным переездом рабочих в пригороды. Мы видим ограниченные значения по умолчанию для арендаторов. Однако при продлении срока аренды в течение следующих нескольких лет мы ожидаем увеличения давления на второстепенные офисы с более мелкими арендаторами, которые еще не переуплотнились.

Тем не менее, в США есть и другие актуальные тенденции. Одна из них — миграция компаний из городов с более высокими налогами в города с более низкими налогами, такие как Остин и Даллас. Мы не думаем, что это станет катастрофой для больших городов, но, безусловно, приведет к росту спроса на этих относительно небольших рынках с низкими налогами. Кроме того, на некоторых рынках есть собственный набор драйверов занятости, которые могут компенсировать тенденции работы на дому. Силиконовая долина — один из примеров.

В:

Меган, какие тенденции конечного спроса вы хотели бы выделить?

Walters: Многие крупные арендаторы хотят добиться нулевого уровня выбросов углерода к 2030 году.Если они хотят выполнить это обязательство, они переедут в города с удобным общественным транспортом. Кроме того, достижение углеродной нейтральности ограничит стиль офисных активов, которые могут занимать некоторые из них. Таким образом, мы считаем, что основные активы в городах с глобальными воротами будут работать нормально, но активы во второстепенных местах могут сильно пострадать от удаленной работы.

Мы наблюдали аналогичную тенденцию в Европе, хотя и с другими корнями, которая за последнее десятилетие коснулась розничных торговых центров.По мере стремительного роста электронной коммерции доходность между основными и второстепенными торговыми центрами разошлась, при этом основные розничные магазины процветали, а второстепенные — плохо.

Q: В связи с изменением стиля офиса, что вы покупаете в офисе?

Trausch: Allianz Real Estate является долгосрочным инвестором, специализирующимся на основных (т.С. и Азии. Половина портфеля приходится на офисные инвестиции; остаток распределяется между торговым, промышленным, жилым и студенческим жильем. Исходя из этого, мы ищем хорошо расположенные центральные офисные здания прямо на транспортном узле. Наша инвестиционная команда в Азии частично сосредоточилась на очень заметных центральных офисах; Недавно мы приобрели 50-процентную долю в одном из офисных зданий премиум-класса в Сингапуре.

Высокий уровень соответствия требованиям ESG является важной темой среди инвесторов и арендаторов.Во всех офисных активах, которые мы приобретаем, мы хотим видеть четкий путь к сокращению углеродного следа. Мы также ищем недвижимость с положительным опытом арендаторов. Арендаторы хотят больше удобств и больше технологий в своих зданиях. Концепции смешанного использования популярны в торговых, офисных и жилых помещениях. Недавние европейские приобретения включают громкие комплексы в Париже и Бельгии.

В: На чем вы сосредоточены в США, особенно на оппортунистическом пространстве?

Murray: PIMCO была активна в более высокодоходной, краткосрочной и более оппортунистической части рынка, включая как государственные, так и частные долговые обязательства и акционерный капитал.

Leave a Reply